O que é uma hipoteca?
Um banco que empresta uma grande quantidade de dinheiro naturalmente quer ter certeza de que realmente o receberá de volta. A hipoteca de um imóvel serve como garantia para o banco ou qualquer outro credor. Se o devedor não quitar suas dívidas, isso levará à venda ou administração da hipoteca. O banco recebe seu dinheiro com o produto.
A palavra “hipoteca” vem da língua grega, em alemão significa algo como “garantia imobiliária”. O valor máximo de uma hipoteca é determinado pelo valor da propriedade prometida: por exemplo, se você possui uma casa unifamiliar com um alto valor de mercado, normalmente pode pedir emprestado uma quantia maior do que alguém com um apartamento pequeno difícil de vender. Os empréstimos garantidos por hipoteca geralmente têm taxas de juros mais baixas para o devedor, portanto, esse tipo de garantia também vale a pena para o tomador.
É necessária a inscrição no respetivo registo predial para que a hipoteca tenha efeitos jurídicos. O dono do imóvel não tem que ser o devedor ao mesmo tempo, ele também pode atestar a outra pessoa com seus bens após consulta. Mas raramente é o caso. Os regulamentos legais exatos sobre hipotecas podem ser encontrados no Código Civil Alemão (BGB).
A diferença entre uma hipoteca e uma taxa de propriedade
A hipoteca como penhor para garantir um sinistro fixo é compensada pelo encargo fundiário, que na prática permite um manejo mais flexível para ambas as partes. Se necessário, a taxa fundiária permanece em vigor mesmo após o reembolso do empréstimo, o que pode ser muito útil para o credor. A cobrança fundiária pode voltar a vigorar se o proprietário, por exemplo, proceder a um reescalonamento. Para fazer isso, os dois parceiros contratuais simplesmente expandem o contrato de segurança.
A hipoteca, por outro lado, expira quando o empréstimo é totalmente reembolsado e não pode mais ser prorrogado. Para o tomador do empréstimo, entretanto, o encargo fundiário também tem uma desvantagem importante: permite o leilão de execução hipotecária imediata do bem emprestado sem ação judicial. Isso não funciona com uma hipoteca, neste caso a ação judicial está sempre pendente se o devedor não tiver se submetido à execução quando a hipoteca for registrada.
Que tipos de hipotecas os bancos conhecem?
Neste ponto, gostaríamos de apresentar a você os tipos mais importantes de empréstimos hipotecários para pessoas físicas:
Na área de empréstimos imobiliários, as hipotecas de amortização estão na ordem do dia: aqui o devedor paga ao credor uma quantia mensal constante. A dívida restante é reduzida a cada pagamento, os juros diminuem e o valor do reembolso aumenta. Dessa forma, a dívida remanescente é reduzida cada vez mais rapidamente. Os juros do empréstimo são geralmente fixados antecipadamente e permanecem estáveis até o vencimento do contrato de empréstimo.
A hipoteca de taxa fixa funciona de forma completamente diferente: todo o montante do empréstimo, incluindo os juros, é devido para reembolso na data acordada contratualmente.
A hipoteca variável envolve um certo grau de risco para ambas as partes, pois não está vinculada a uma taxa de juros fixa. Aqui, a taxa de juros das hipotecas cai e sobe em linha com o mercado de capitais. A hipoteca variável não tem prazo fixo, mas geralmente pode ser cancelada a cada seis meses.
A hipoteca reversa é particularmente interessante para proprietários mais velhos. O reembolso do empréstimo contraído só é devido após o falecimento do proprietário, que também é o devedor. Isso significa que o dinheiro está disponível para melhorar a pensão ou para realizar vários desejos. Posteriormente, ou os herdeiros pagam o empréstimo ou o banco recebe o dinheiro com a venda do imóvel.
Vantagens e desvantagens do empréstimo hipotecário
As vantagens de um empréstimo hipotecário na forma de uma hipoteca com amortização são óbvias: as taxas de juros do empréstimo são geralmente significativamente mais baixas e os bancos também concedem montantes mais elevados de empréstimos aos credores com garantias sólidas. Se você concordar com uma taxa de juros fixa, o valor de reembolso regular sempre permanecerá o mesmo, o que resulta em um melhor planejamento financeiro. Frequentemente, os bancos também permitem reembolsos especiais até certo ponto no curso de um empréstimo hipotecário, para que você possa pagar o empréstimo mais rapidamente se estiver em boa situação financeira.
Obviamente, também gostaríamos de abordar as desvantagens abertamente: Existem custos adicionais para registrar uma hipoteca no registro de imóveis, que o mutuário deve pagar. E como parte da hipoteca, você compromete suas próprias quatro paredes ou possivelmente um prédio de apartamentos que lhe trará uma renda regular. Portanto, calcule com muito cuidado para não perder sua propriedade! Você só pode revender uma propriedade com hipoteca após consulta e sob certas condições, portanto, seu direito de propriedade é restrito.
Como evitar riscos especiais:
- Ao fazer um empréstimo, certifique-se de conseguir uma participação acionária de pelo menos 20%, pois isso garante que o empréstimo não ultrapasse seu escopo financeiro.
- O montante do empréstimo não deve, em caso algum, ultrapassar 70% do valor atual do imóvel, porque o seu imóvel também pode sofrer desvalorização ao longo dos anos. Você deseja sair de uma possível venda de execução hipotecária sem qualquer dívida.
- Se você concluir seu contrato de empréstimo durante uma alta taxa de juros, deve garantir que o prazo seja o mais curto possível. Isso garante que você se beneficie de quaisquer taxas de juros decrescentes posteriores. Em tempos de taxas de juros baixas, vale a pena uma taxa de juros fixa longa.
- Não mantenha a taxa de reembolso inicial muito baixa. Pode valer a pena se você puder ajustar o seu reembolso para cima no decorrer do reembolso, de modo a não manter a hipoteca por 30 anos ou mais. Você deve estar pronto para a aposentadoria o mais tardar!
Quanto tempo vai durar a hipoteca?
A hipoteca não expira por si mesma, devedores e credores devem agir. Assim que o valor total do empréstimo for reembolsado, o devedor deve solicitar a exclusão do registro de imóveis. No outro caso, o encargo fundiário é eliminado “por lei”, nomeadamente quando ocorre um leilão de execução hipotecária.
Extinção da hipoteca após o pagamento do empréstimo
Para cancelar a hipoteca após o reembolso do empréstimo, o ex-devedor precisa de um recibo que pode ser apagado ou de uma autorização de cancelamento da parte obrigada, geralmente do banco. Entre em contato com o registro de imóveis com este certificado e solicite a exclusão. Normalmente existem taxas para isso.
Decorre por lei em caso de leilão ou administração de execução hipotecária
Se o devedor não cumprir suas obrigações de reembolso, a parte obrigada solicita a execução hipotecária. Isso geralmente ocorre por meio dos tribunais, que só podem ser contornados com base na cláusula de execução hipotecária mencionada acima. Se a hipoteca for firmada com cláusula de execução hipotecária, o credor também receberá título executivo. A hipoteca expira com a venda forçada do imóvel ou quando a parte obrigada cumpre seus direitos com a renda atual do aluguel no caso de administração forçada.
Firmemente vinculado: registro de imóveis e hipoteca
A hipoteca e a inscrição no registro de imóveis correspondente pertencem juntas, sem uma inscrição correspondente, este tipo especial de proteção de empréstimo não funciona. Desta forma, o credor garante os seus direitos legais caso não receba o montante do empréstimo. No decurso do processo de financiamento, o notário organiza frequentemente todos os lançamentos no registo predial no caso de financiamento imobiliário. A fatura da taxa é então enviada do registro de imóveis para o devedor. Imediatamente após o reembolso do empréstimo, a hipoteca torna-se ineficaz devido ao cancelamento do registro de imóveis solicitado pelo mutuário.
Várias hipotecas para uma casa: é possível?
O proprietário de um imóvel tem a opção de garantir mais de um empréstimo com sua propriedade. Para cada empréstimo, ele precisa de uma nova hipoteca, que inscreveu no registro de imóveis, porque uma hipoteca está sempre vinculada a um único crédito fixo. Mas a regra mencionada acima também se aplica aqui: nunca empreste para sua casa um valor total que exceda 70% do valor de mercado atual para garantir que você atenda a todas as demandas em todos os casos.
Alugar ou vender uma casa com hipoteca?
Você pode continuar a usar sua casa livremente, mesmo com uma hipoteca, portanto, nada impede de alugá-la. A única coisa com que o credor se importa é que você continue pagando sua dívida. Vender sua casa com uma hipoteca é um pouco mais difícil: discuta esse plano com seu credor, que geralmente é o banco da casa. Um pagamento provavelmente será devido no momento da venda, o que serve para acionar o empréstimo integralmente, incluindo uma indenização exigida pelo banco pela perda de juros. A chamada penalidade de pré-pagamento geralmente não é exatamente barata. Como alternativa, você pode sugerir a transferência da garantia para outra propriedade e o pagamento do empréstimo nas prestações normais.
Conclusão
A hipoteca é especialmente recomendada para pessoas que desejam adquirir um imóvel comprando ou construindo um novo. No entanto, há uma tendência clara nesta área para a cobrança de terras. Independentemente de se tratar de um encargo fundiário ou uma hipoteca: patrimônio de pelo menos 20%, um emprego permanente e, se possível, seguro contra inadimplência incentivam o empréstimo, também para sua própria segurança.
Passo a passo: como obter sua hipoteca
- Selecione a propriedade, providencie a compra
- Negociar um contrato de empréstimo com o banco
- Deixe o notário redigir o contrato de compra
- Atribuir o notário para registrar a hipoteca no registro de imóveis
- o banco recebe a carta de hipoteca como credor
- o dono do imóvel paga a fatura da inscrição no cadastro
Excluir hipoteca:
- Pague o empréstimo integralmente
- Solicite permissão de exclusão do banco
- Solicite a exclusão no registro de imóveis (por meio de um notário) com uma declaração certificada de consentimento de todos os proprietários
- Pagar taxas de exclusão
